農地を相続することになった!?

農地を相続することになった場合
令和6年4月より、土地の所有者が死亡した際に、その権利者が不明になることを防ぐため相続登記が義務化されました。
ここでもし、普通の不動産や建物でなく、農地を相続した際に貴方はどうしますか?
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農地を相続したけど、このままほっといていい?
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ダメです。
ちゃんと農業委員会に申請したり、相続登記を行ってください
何なら、農地の種類によってかかる税金も異なる場合があるので、ちゃんと確認した方が良いです
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農地を相続したから、潰して建物建てたけど…
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それ、ちゃんと許可貰ってからやりましたか?
農地を届出や許可無しで耕作以外の用途で使用するのは重大な法律違反です!!
もしかすると、3年以下の懲役または300万円以下(法人は1億円以下)の罰金が科される可能性があります。(農地法第64条・67条)
もしくは、罰則は無くとも原状回復として、折角建てた建物を取り壊す命令を受ける可能性もあります。
では、そうならないためにはどうしたらいいのでしょう。
そもそも農地って何?
農地とは、以下のどちらかに該当するものです。
①不動産登記事項証明書に記載されている地目が田、畑
②農業委員会の台帳に記載されている
つまり、外観が田んぼや畑でなくとも、実は農地かもしれないということがあるのです。
これはMAFF農地ナビでも確認できますので、もし相続した土地がありましたら、
先ず、こちらに登録されているか否かを確認しましょう。
具体的な手続きは?
農地を耕作以外の用途で使用する際は、農地転用という手続きが必要です。
先ず、その農地の種類を確認しましょう。
種類によって、農地転用の可否や課税率が異なります。
以下は許可を受けにくい農地です。
農用地区域内
集団的かつ生産性が高い、農業上利用を確保すべき農地
農地転用:原則不可
甲種農地・第1種農地
特に良好な営農条件を備える農地
(甲種農地は、上記に加えて市街化調整区域内にある農地)
農地転用:原則不許可
以下は比較的許可を受けやすい農地です。
第3種農地
市街化傾向が激しい区域にある農地
要件
①上水道、下水道、ガス管の内2つ以上が埋設されている道路の沿道区域で
500m以内に2つ以上教育施設、医療施設等の公共施設がある。
②駅、市町村役場等の公共施設から300m以内の地域内
③都市計画上の用途地域内
④土地区画整理事業の施工区域内
⑤街区の面積に占める宅地比率40%以上の区画内
農地転用:原則許可
第2種農地
市街化区域に近く、甲種農地、第1種農地、第3種農地でもない農地
農地転用:代替地が無い場合は許可
生産緑地・特定生産緑地
都市計画で生産緑地に指定された農地
(↑の期間満了後10年更新で再指定された農地は特定生産緑地)
農地転用:届出で可能
課税:固定資産税は農地並みだが、相続税が宅地並み
指定解除:①期間満了②死亡③怪我のみ(②の場合は相続人が継続か解除か選択)
市街化区域内農地
市街化区域内の農地
農地転用:届出で可能
課税:宅地と同じ
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市街化区域、市街化調整区域とかって何?
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市街化区域は「もう市街地になってるor大体10年以内に市街地にすべき」区域で、
市街化調整区域は「ここら辺市街地化した方が良いけど、この区域だけはやめとこうね」な区域です。
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許可と届出の違いって?
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許可は管轄の機関が「いいよ!」って言ってくれないとやっちゃダメな奴で、届出は管轄の機関に「これやります!」って伝えればいい奴です。
許可や届出の種類
農地の種類についてお話ししましたが、
許可や届出にも種類があります。
相続の場合は、以下の2通りあります。
3条許可
農地を農地のまま権利移転・設定をする
※耕作目的を証明しなければならない(営農計画書等)
※許可の提出先の市町村によって必要書類や各同意書の有無が異なる
こちらは農地を贈与する場合や、法定相続人ではない者にあげる場合などが関係します。
後者の例としましては、息子は生きているが、農地を相続する意思がない場合に、農地を経営したい孫に贈与するなどの場合です。
3条の3
相続による農地の権利移転
※法定相続人しかできない
主に相続する方はこちらでしょう。
こちらは届出を出すものなので、基本的には許可よりは難くないのです。
しかし、こちらも出し忘れますと過料を科されますのでご注意ください。
農地普通の土地にしたいんだけど!!
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農地とか要らないから家建てさせて
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4条許可出そうね。
先述した通り、農地で耕作外のことしたら基本大目玉くらいます。
ですので、農地転用の許可を貰わないといけません。
※市街化区域などで、あらかじめ届出で農地転用する場合などは不要
4条許可
所有者による農地の農地以外への地目変更
ここでミソなのが、これは所有者が農地の転用する許可です。
売買などで転用する場合は、5条許可を出さなければなりません。
5条許可
売買や賃借で権利を得た者が転用する
因みに…
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許可とか貰う前に建てちゃった
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市町村によってはもしかすると2条証明でなんとかなるかもしれません
2条証明(非農地証明願)は既に農地でないことを、農業委員会に証明してもらう制度ですが…何処でもできる制度ではありません。
加えて、証明してもらったからといって、原状回復命令が絶対出ないとも限りません。
許可申請と届出は絶対に建てる前に!!
「ンなこと言われてもよくわかんねーよ」「普通に忙しくて手続きなんかしてる暇ねーよ」な方は、是非行政書士にご依頼ください。
行政書士の代表的な業務の一つに農地転用手続きもございますので、ご対応させていただきます。
当事務所も勿論対応させていただきますので、ご興味がございましたらこちらから詳細をご覧ください。